1. Evaluarea costurilor
A) Cost ridicare constructie. Inainte de a porni la drum, trebuie sa stiti cat de mult poti cheltui. In functie de bugetul prestabilit al casei, se aleg terenul (ca amplasament si dimensiune), precum si marimea casei. Pentru o locuinta la cheie, pe structura clasica, pretul ridicarii acesteia variază intre 200 si 350 Euro/mp, cu sau fara tva, in functie de cine o construieste - o firma sau o echipa de muncitori, in regie proprie.
B) Rate sau cash. De preferat ar fi sa aveti banii cash desigur, pentru ca atunci vei putea ridica locuinta rapid - in maximum 8-9 luni. Daca apelezi la un credit, atentie la costurile de finantare, si la faptul ca banca nu elibereaza toti banii la aprobarea imprumutului, ci pe masura ce evolueaza lucrarile de constructie. In acest caz, al finantarii prin banca, este obligatoriu sa angajezi un diriginte de santier care sa raporteze bancii stadiul lucrarilor.
2. Alegerea Terenului
Suprafata terenului ar trebui sa fie de peste 500mp pentru a putea construi cam orice model de casa, fara constrangeri. Valoarea zonei, este dat de un indiciu, care se afla in Grila Notarilor. Cu ajutorul acestuia se stabileste pretul minim de tranzactionare pentru proprietati.
Inainte de a semna actele de vanzare-cumparare a terenului este recomandat sa va uitati pe Certificatul de Urbanism al terenului - un act obligatoriu intre documentele cerute de notar. Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi. Certificatul contine referinte despre:
- regimul de inaltime a constructiei;
- pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada,, vecini, etc) cota de inaltime la cornisa;
- valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare - (POT) - calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren (uzual, procentul de ocupare a - - terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit;
3. Tipul de casa construita
Cu toţii visăm la momentul când vom scăpa de vecinii de la bloc, pentru a ne muta la casă. Avantajele sunt nenumărate, dar cum alegem ceea ce ni se potriveşte dintr-o sumedenie de modele existente pe piaţă? După nevoi şi personalitate, cu ajutorul unui arhitect capabil să transpună în realitate dorinţele noastre. Deşi, la prima vedere, poate părea că este vorba doar de nişte hârtii necesare doar pentru autorizaţia de construire, situaţia este mult mai complexă. Proiectul nu înseamnă doar forma casei, ci şi structură, instalaţii şi finisarea lucrării.
Pozitionarea casei: retragerea de la drum, asezarea in functie de punctele cardinale si laturile terenului.
4. Bransarea la retelele de utilitati
Construirea unei locuinte presupune nu numai timp si bani pentru achizitionarea terenului si construirea imobilului, dar si cheltuieli destul de mari pentru racordarea la retelele de utilitati. La fiecare furnizor de apa, de energie electrica sau de gaze naturale trebuie platite taxe de bransare care depasesc 1.000 Euro.
Primul contact cu societatea comerciala de distributie a energiei electrice are loc chiar inainte de inceperea constructiei, cand se solicita avizul de amplasament. Cu acest prilej, noul proprietar va trebui sa achite o taxa de 55 RON. Urmatorii pasi sunt facuti pentru racordarea locuintei la reteaua de energie electrica. Prima data se depune cererea de emitere a avizului tehnic de racordare de catre viitorul utilizator. Cererea trebuie depusa la sediul firmei furnizoare de curent electric. Conform legii, acesta se va emite avizul in cel mult 30 de zile de la depunerea cererii. Suma care urmeaza ulterior a fi platita de catre noul proprietar va depinde de puterea electrica maxima solicitata. Tariful va creste odata cu puterea solicitata. Ulterior, urmeaza emiterea avizului tehnic de racordare de catre operatorul de retea.
Dupa primirea avizului se va solicita in scris furnizorului incheierea contractului de racordare. Trebuie specificat ca tariful de racordare se achita in cinci zile de la data incheierii contractului. Specialistii in domeniu spun ca pentru o locuinta compusa din parter si un etaj, este suficienta racordarea prin bransament monofazat la retele electrice de joasa tensiune, aeriene sau subterane. In acest caz, pretul este de 19,4 RON/kw, fara TVA. Pentru determinarea puterii necesare se face un calcul in baza aparatelor electrice ce vor fi folosite. Astfel, in general, se indica o medie de 15 kw. Astfel, numai pentru rezervarea capacitatii necesare se vor plati 290 RON fara TVA. Calculele nu contin insa cheltuielile pe care cei mai multi le fac pentru a fi prelungita reteaua de electricitate astfel incat sa aiba stalpul la poarta. Sunt situatii cand reteaua se afla la cativa kilometri distanta de locul unde se ridica casa si racordarea necesita cheltuieli suplimentare. Montarea stalpilor de iluminat si a cablurilor pentru a racorda casa la reteaua de electricitate depaseste suma de 100.000.
5. Autorizatia de construire
Autorizatia de construire este acel act care confera dreptul de a construi un imobil. Conform legii de aprobare a OUG nr. 214/2008, procedura de autorizare a executarii lucrarilor de constructii, incepe odata cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism in scopul obtinerii, ca act final, a autorizatiei de construire. A doua etapa consta in emiterea punctului de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului pentru investitiile care nu se supun procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului. Ultima etapa va consta in emiterea autorizatiei de construire.
Autorizatia de construire se va emite pentru executarea lucrarilor de baza si a celor aferente organizarii executarii lucrarilor, in cel mult 30 de zile de la data depunerii documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, care cuprinde, in copie, urmatoarele documente:
a) certificatul de urbanism;
b) dovada, in copie legalizata, a titlului asupra imobilului, teren si/sau constructii si, dupa caz, extrasul de
plan cadastral actualizat la zi si extrasul de carte funciara de informar actualizat la zi, in cazul in care legea nu dispune altfel;
c) documentatia tehnica - D.T.;
d) avizele si acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, punctul de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului si, dupa caz, actul administrativ al acesteia;
e) dovada privind achitarea taxelor aferente certificatului de urbanism si a autorizatiei de construire.
Trebuie stiu ca o autorizatie de construire are o valabilitate de doi ani.
6. Alegerea modului de construire ( firma sau in regie proprie ) si achizitionarea de materiale:
Firmele percep tarife intre 250 si 350 euro + tva, in functie de sistemul constructiv ales. Cu o echipa buna de muncitori se poate construi la un cost cuprins intre 200 si 300 euro/mp.
Firmele percep TVA pentru devizele finale, asa ca se mai adauga inca 24% la pretul casei! Acest lucru se compenseaza prin faptul ca o firma acorda o garantie mai mare decat o echipa ad-hoc de muncitori, care se perinda pe santier si unde se stabilesc mia greu responsabilitatile, in cazul unor nereusite.
Daca ai timp si disponibilitate, atunci poti alege singur materialele de constructii, dar numai dupa ce te sfatuiesti cu arhitectul si inginerul structurist. Daca vrei sa scapi de orice bataie de cap, atunci poti lasa totul in grija firmei de constructii care executa lucrarile.
7. Dupa ce autorizatia de constructie a fost acordata:
Se da startul lucrarilor. Santierul este cea mai complexa etapa in construirea unei case si de organizarea lui depind atat bugetul final, cat si calitatea viitoarei locuinte.
Ideal este sa mergi in fiecare zi pe santier, pentru a inspecta lucrarile. Daca nu ai timp, rezerva-ti insa cateva inspectii obligatorii, in momentele cheie ale ridicarii locuintei: turnarea fundatiei, turnarea planseului, montarea acoperisului, realizarea scarii interioare, finisajele.
8. Receptia lucrarilor de constructie
Receptia lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora reprezinta actul prin care investitorul atesta realizarea lucrarilor de constructii si prin care declara ca accepta sa preia lucrarile executate cu sau fara rezerve si ca acestea pot fi date in folosinta.
Prin actul de receptie se certifica faptul ca executantul si-a indeplinit obligatiile in conformitate cu prevederile contractului si ale documentatiei de executie.
In intelesul legii, investitorul este persoana fizica sau juridica care incheie contractul de executie a lucrarilor de constructii, care urmareste indeplinirea lui si preia lucrarea. Executantul este partea contractanta care realizeaza lucrarea sau reprezentantul legal al acestuia, daca lucrarea este realizata printr-o asociere.
Receptia lucrarilor de constructii de orice categorie si instalatii aferente acestora se efectueaza atât la lucrari noi, cât si la efectarea unor interventii in timp asupra constructiilor existente (reparatii capitale, consolidari, modificari, modernizari, extinderi, etc.) si se realizeaza in doua etape: receptia la terminarea lucrarilor si receptia finala la expirarea perioadei de garantie.
Comisiile de receptie pentru constructii de locuinte parter, parter si un etaj, cu inaltimea de cornisa de maximum 8 m, cu cel mult 4 apartamente, cu suprafata desfasurata de maximum 150 mp, pentru anexele gospodaresti ale acestora, precum si pentru constructiile provizorii, vor fi alcatuite din doi membri: investitorul sau proprietarul si delegatul administratiei publice locale.
9. Amenajarea gradinii
Amenajarea gradinii se poate realiza fie in regie proprie, fie apeland la o firma specializata. Trebuie parcurse trei mari etape: pregatirea terenului, pavarea aleilor si plantarea florilor si copacilor.
